新築ワンルームマンション投資の罠

ワンルーム投資は基本的に儲かりません！！のでオススメしません。

儲からないどころか損をしているケースが殆どです。
私の周囲でもワンルームマンション投資をしている人が何名かいますが、全員が毎月の収支は1万円以内のマイナスになっています。これ嘘じゃなくて本当の話です。
そもそも自分の財布からお金を奪っていく物件は投資と言えるのでしょうか？

ワンルームマンション投資の収支

ワンルームマンション投資は2500万未満の物件が多いです。
理由は簡単です。年収500万クラスのサラリーマンも投資ローンを組めるからです。
仮に年間100万を返済するとして30年ローンは組めます。

ワンルームマンション投資の収支を計算してみましょう。
条件は物件価格を諸経費込み2000万。空室率は10％。諸経費率15％。ローン返済金利は３％、返済期間は30年とします。2000万の物件ですから家賃はせいぜい8万程ですから1年間の家賃収入は100万円とします。

ローン返済額は月額84,321円。年の支払額は1,011,852円です。
家賃収入は年間1,000,000円ですから、この段階で11,852円のマイナスです。
更に空室率を考慮した諸経費は250,000円です。
つまり年間で261,851円のマイナスになります。

もちろん収支は物件や賃貸価格によりますが、不動産販売業者から進められる物件は概ね上記のモデルと思っていただいて構わないと思います。

蛇足ですが不動産販売会社から提示される表面利率は空室率を考慮していませんので注意が必要です。ワンルームマンション投資は空室率が経営にもろに利いてきますので注意が必要です。

不動産販売業者は何故にワンルームマンション投資を進めるのか？

不動産投資はイールドギャップで儲ける投資です。
優良物件を手に入れ、賃貸価格を高額にし入居者が入ればこの限りではありませんが、不動産販売会社がすすめるワンルームマンション投資まず儲かりません。

理由は簡単です。そもそも不動産販売業者は儲けさせるためにやってません。
彼らの仕事は物件売買の手数料を稼ぐのが主な収入源なので物件が動かないとご飯が食べれません。皆さんに買ってもらったり売ってもらわないと話にならないのです。

ワンルームマンション投資はローン金額も少ないので比較的敷居が低いです。
そのため年収500万程度の方もローンが組めます。そして年収500万程度のサラリーマンはたくさんいます。すなわち彼らの格好の食い扶持なのです。

蛇足ですが、不動産販売会社は自社ブランドの新築ワンルームマンションを販売してくるケースもあります。私も足立区の新築マンションを勧められました。
都内のそれなりの土地に新築の自社ブランドのマンション。
高額の家賃も取れますし減価償却も十分ですと勧められます。
気をつけましょう。彼らの頭の中は「販売手数料と物件のマージン3割ゲット」です。

別の記事でも書きましたが、マンション投資は中古が前提です。
新築は業者のマージンがたっぷりと乗っています。
市場価値は彼らの予測だけ。実際に新築で賃貸募集してみたら入居が埋まらないこともあります。
反面、中古はそのエリアでの実態価格に合わせたエビデンスが存在しています。

ワンルームマンション投資のメリットは節税

ワンルームマンション投資は不動産投資そのものは赤字です。
メリットは特定条件の方は節税になります！という事です。

実際に1000万クラスの年収のサラリーマンであれば節税メリットはあります。

1000万クラスの年収のサラリーマンの税金は150万、社会保障費が100万程度です。
この方が個人事業主としてワンルームマンション投資をすれば、減価償却と経費による節税が可能になります。年間26万程度のマイナスに加え経費をうまく使えば実質税金負担を下げることができるという訳です。そもそも毎月赤字ですから投資とは言えるかは微妙ですが・・

一方、500万クラスの年収の方の税金は40万程ですから、節税するよりも自分の収入を増やすことに全力を注いだ方が効率的と思われます。

ワンルームマンション投資のリスク

ワンルームマンションはその名の通り一部屋です。
物件が単独だと空き室リスクをもろに受けます。
1ヶ月程度で次の入居者が現れないとローン返済が滞る事になります。
サブリースという手もありますが、マージンを搾取されるという事なので更に儲かりません。

空き室リスクを避けるためにワンルームマンションを複数持ったらという考えもあります。
仮に3つの3000万のワンルームマンションを購入したとしましょう。
3つもつとそれだけで0.9億円。0.9億円も投資して実質手残りはゼロ。
そんな物件は投資効率が悪すぎます。

ちなみに私が住宅ローン（セカンドハウスローン）で購入して先日まで住んでいたマンションは一般的なワンルームマンションの2倍程の面積のマンションでした。地区の実勢価格も値上がりしていますので売れれば2年間で約2割程の利益を得ることができますのでワンルームマンション投資としては例外と言えます。

賃貸に出した場合でも低金利でローンを借りて、高額で貸すことができればイールドギャップで儲けることは可能です。ただし、そんな物件は高額であることも多く、そもそも低金利で資金調達できればの話です。