不動産購入　新築と中古　どちらが良いのでしょう？

私の考えでは圧倒的に中古です。新築は投資物件にはあまり向きません。
新築は余計なマージンを第三者に支払うことになりますから利回りが落ちます。結果的に資産価値が低い物件を買ってしまうリスクも大きいからです。

・新築は業者の広告宣伝費や利益が上乗せされた価格で販売されます
・一般的には広告宣伝費が約２割
・不動産会社の販売利益は約１割
・新築の物件の場合において建築費や土地代等の原価は約７割というわけです

仮に5000万の新築マンションであれば、実際の価値は3500万という訳です。
新築の場合は約3割のプレミアムを購入者が支払っているという考え方になります。

一方、中古の場合は新規の広告宣伝費はありません。仲介不動産業者の販売手数料も物件価格の3％＋6万円と法律で決められています。仮に5000万のマンションが売れた場合は156万円（税抜）が利益となります。

不動産業者は上記の利益範囲を見越した広告を掲載しますが、新築時のように電車広告やTVコマーシャルはしません。せいぜい提携のWEBサイトに掲載したりする程度です。

仮に新築価格5000万円、10年以内の中古価格5000万円の相場の物件があったとします。こういった物件は新築時の広告宣伝費と業者利益のプレミアムを全て覆している価格になりますので価値のある物件と判断できます。ちなみに土地価格だけでなく周辺施設が充実していたり再開発が進んでいるなどの場合はこのようなケースの物件が現れます。

そもそも不動産の価格は相対価格です。自治体が評価する固定資産税評価額も買いたい人が多く便利な土地などであれば評価額はあがります。つまり、中古で新築と同様もしくは新築価格よりも値上がりしてる物件は資産価値が高いという事です。

中古物件は資産価値を市場が評価してくれた価格になっています。自分でマーケティング等しなくても価格が全てを物語っているのです。もちろん適正価格で売り出されていないケースもありますから独自のマーケティングは必要ですが、周辺の物件価格と比較するとおよそ間違いは訂正できますのでご安心を。

投資エリアやタワーマンション

例えば東京でこのような物件になる可能性がある地区は港区、品川区、渋谷区、目黒区等があげられます。現在の東京では物件価格は西高東低ですが、中期的見ると東側も面白いかもしれませんが中古で良い物件がなく新築物件が多いので私は見送りますが・・

逆に武蔵小杉等の元々は田舎だったところが一気に開発された場合などは中期で見ると非常に危険です。インフラ設備や街の成熟度が追いつかず、いわゆるタワーマンションバブル的な相場になっている可能性があります。事実、先般の台風などでは悲惨な状況になったようです。

政令指定都市等でよく見られる現象ですが、不動産デベロッパーが郊外に新興住宅地を造成しますよね。新興住宅地はそれなりの価格帯ですから購入できる人は金持ちか現役世代です。住宅ローンで購入することを想定すると概ね30−40代の方が多いと思います。

20年後、新興住宅地はどうなると思いますか？そもそもが同一年代しか住んでいませんので、20年後は60歳以上しか住まない街になります。多少は子供もいるでしょうが少子高齢化の日本では比率的に若年層は少なくなる一方です。老夫婦になると郊外の大きな住宅に住む必要はなくなり、むしろ市内の便利な場所のほうが生活しやすいので郊外から出ていきます。実際のところ20年以上経過した新興住宅地は空き家が多くなるのはこれが原因です。

こういったことが郊外のタワーマンションは平気で起こることが予想されますので気をつけましょう。くれぐれも郊外のタワーマンションを30年ローンで買ったりするのはやめましょう。買ってしまっているなら10年程度で住み替えることをオススメします。