わたしが不動産投資でこれまでに読破した不動産関連書籍は28冊です。様々なジャンルの不動産投資を読み漁り、各種の無料セミナーにも時間を作り参加しました。有料セミナーにも参加しました。

蛇足ですがセミナーは不動産業界の人脈作りにも非常に有効ですから是非参加することをオススメします。

今回紹介するフィルタは実際に不動産投資を志して、セミナーに2回ほど参加。その後に書籍を数冊読んだ程度の知識で設定したものです。

もし、以下に示したフィルタの全てを満たしている物件があれば間違いなく即購入を決めて良いです。ただし、そんな物件はまずありません。

不動産投資を少しばかりかじった今の私から見ると凄い条件だなと思います。今の私なら以下の条件の7割を満たし融資がでるのであれば多少リスクを背負っても購入すると思います。

ご参考までにフィルタに対する新旧の考え方を記載しておきます。

物件種別

旧：ＲＣ造またはＳＲＣ造（2棟目以降は木造もあり）

新：目標によって変わります。手堅いが薄くキャッシュフローを実現したいならばRC構造が最適とは思います。しかしながら多くのキャッシュを貯めて不動産事業を拡大したいのなら最初から木造を購入するのもありと思いますが、その場合は土地代に建物が付属してるくらいの中古木造を選択する必要があります。

物件価格

旧：5000万～20000万程度

新：融資が厳しい現在では初っ端から2億円のローンを組むのは非常に難しいです。年収2000万を5年していて4000万の金融資産をお持ちの方なら別です。したがって、物件価格は自ずと1億円以下になると思われます。銀行は晴れの日に傘を貸す商売ですから・・

表面利回り         

旧：融資先が都市銀行なら10%程度～、地銀なら11%程度～

新：残念ながらRCで上記のような物件はなかなかお目にかかれません。築古の木造アパートや一軒家であれば10％以上は望めますが都市銀行はお金を貸してくれませんのであしからず。当時はこんなこともわかりませんでした。

築年数 

旧：築1年～築20年程度までがベター

新：減価償却や物件の希少価値、土地の価格等により総合的に判断します。新しければ良い、古ければ悪いというのは間違いでした。新築でもきっちりと賃貸需要が見込めればキャッシュフローが周ります。古くても適正価格であれば入居者はいます。人がいないところに物件があっても誰もすみません。総合的に様々なファクターの情報を組み合わせて考える必要があります。

融資期間

旧：原則、法定耐用年数以内でできる限り長く（多少は許容）
新：法定耐用年数以内であればベターですが、法定耐用年数をこえていても土地価格（積算価格）が物件価格よりも大きければ法定耐用年数オーバーも問題ありません。要するに購入して10年以上のキャッシュフローがまわればいいのです。

積算価格

旧：積算価格＞物件価格であること

新：これはもちろん望ましいですが、収益還元法という考え方もありますので一概には言えません。積算価格よりも多少低くても何年もキャッシュフローが回るなら問題ありません。

税引前CF   

旧：空室率15%、経費率20%で計算して、物件価格の1.5%程度～

新：現実的にはどこで妥協するかによりますが、空室率15％で2％は欲しいところです。融資条件次第ですのでケースバイケースで考えるのがベストです。

駅徒歩

旧：10分程度（完全な車社会のエリアなら駅徒歩の要件は除外）

新：都内でしたら駅徒歩10分以内はベストです。駅は非常に重要なランドマークです。可能な限り10分以内を選択しましょう。車社会の郊外はこの法則はあてはまりません。

対象エリア

旧：全国

新：基本的に全国でも良いと思います。ただし、遠方地ですと物件を確認することが困難ですので自分が経済的に異動できるエリアが対象エリアと考えましょう。

都市の人口

旧：10万人程度～

新：10万人以上では足りないかもしれません。100万都市なら言うことはありませんが10万規模で人口が維持されているか、多少伸びているくらいの都市を選択しましょう。

人口動態             

旧：物件所在地の都市の20年後、30年後の人口減少予測率を参照し、極端な減少がないこと

新：30年後は日本の人口が大幅に減ることが予想されています。現実的にどうなるかは今後次第ですが、大した政策も打てていないのでそのとおりになるでしょう。その際に過疎化するような都市は選択しないように人口動態は確認する必要があります。

賃貸需要　　　　    

旧：物件所在地エリアの賃貸需要が望めること

新：これはそのとおり。賃貸需要が低下するような材料がある場合は注意しましょう。例えば大学が移転する等の場合、街の経済が大きく衰退します。賃貸需要も然りです。たまに隠されている場合もありますので自分でマーケティングすることを怠ってはいけません。

建物設備

旧：可能ならエレベータ無

新：これはそのとおりです。エレベーターはメンテンス費用がかかります。ものすごくお金持ちさん以外は地上3階建て程度の建物を選択しましょう。

駐車場

旧：完全な車社会のエリアなら全戸数分以上を確保できること

新：これも郊外物件では必須です。郊外では車は必須ですから駐車場の数に注意しましょう。

マンションの種別

旧：郊外ならファミリーを優先。東京なら単身者向けを優先

新：郊外でも独身者が就業できる企業が多ければ単身者向けでも構いませんが、一般的にはファミリー層向けの物件を選択します。東京は今後ますます高齢化が進み、外国人も交えて単身者が増えてきますので単身者向けの物件を選択しましょう。